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¿Cómo comprar una propiedad en Perú?

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) ya ha hecho varias advertencias sobre el asunto. Las irregularidades en la compraventa de propiedades pueden ocurrir desde el principio. Aquí no vale que te caiga simpática la persona que te ofrece la casa, departamento u oficina. ¡Tu buen juicio es lo que debe prevalecer!

Paso 1: Visualiza tu inmueble y contesta estas preguntas

Si no sabes qué estás buscando, te costará hallar el inmueble más indicado para ti. Parece obvio, pero muchas personas comienzan mal con la búsqueda de un inmueble porque no tienen ni idea de qué es lo que más le conviene ni por dónde empezar.

Así que comienza contestando este cuestionario con las interrogantes básicas que debes esclarecer:

1. ¿Qué tipo de propiedad inmobiliaria necesito? ¿Cerca del trabajo o de la escuela de los niños? ¿Qué Distrito o sector de urbanización me conviene más? ¿Aspiro a vivir allí toda la vida o es por unos años?
2. ¿Cuántas habitaciones debería tener como mínimo mi casa o departamento ideal? ¿Un solo ambiente de sala y cocina? ¿Con espacio para estacionar uno o varios vehículos? ¿Con o sin balcón? ¿Con terraza amplia o chica? ¿Con patio o área de jardín? 
3. ¿Ofrece seguridad para los niños y/o las mascotas? ¿Cómo deben ser las áreas comunes?
4. ¿Con qué cantidad de dinero dispongo para dar como inicial? ¿Cuánto necesito? ¿Qué alternativas de financiamiento me ofrece el banco o el Estado para lograr tener mi primera casa o departamento? 
5. ¿Cómo hago si quiero comprar un departamento y obtener ganancias mediante un contrato de alquiler en Perú? 
6. ¿Cuánto estaré dispuesta(o) a pagar mensual por mantenimiento? 

Paso 2: Lánzate y busca con las estrategias correctas

Existen varias maneras para localizar tu primer hogar u oficina y así facilitar tu búsqueda.

➤ Páginas web

Simplifica tu búsqueda y ahorra tiempo ubicando casas, oficinas y departamentos disponibles. Contacta a inmobiliarias y revisa las reviews y opiniones sobre lugares y propiedades en venta. 

Ten cuidado con las ofertas en las redes sociales. Pueden ser un imán para atrapar a incautos, realizar estafas u obtener información personal para usarla después con fines ilícitos. 

➤ Descarga app de ventas de inmuebles

Las aplicaciones en tu móvil te ayudarán a ubicar propiedades por Distritos, en los alrededores, conocer la plusvalía, rangos de precios, comodidades, ubicar inmobiliarias y asesores profesionales, personalizar tus búsquedas, contactar a vendedores, etc. 

➤ Ubica ferias inmobiliarias

Las expo ventas o ferias inmobiliarias son una excelente oportunidad para conocer los nuevos proyectos inmobiliarios, contactar de primera mano a asesores de la industria de la construcción o bienes raíces. 

También, puedes ubicar ofertas y darte ideas de estilos de arquitectura, decoración, proveedores de tecnologías constructivas o empresas que hacen remodelaciones o mejoras.

➤ Servicios inmobiliarios

Los asesores o agentes inmobiliarios pueden simplificar el trabajo de conseguir una vivienda o departamento en un rango de precio y con las condiciones que prefieras. 

Es una excelente decisión si no tienes tiempo de visitar varias propiedades en venta. Solo recuerda que debes pagarle una comisión, tener buenas referencias del agente inmobiliario y que esté acreditado en Perú.

➤ Instituciones financieras

Si eres cliente o no de una entidad financiera y planeas pedir un crédito hipotecario, pues una de las maneras más fáciles y rápidas para hallar casa, departamento u oficina es pedirles apoyo a ellos directamente.

La institución financiera puede facilitarte los contactos de las inmobiliarias y podrás tener una visión más amplia para hallar la propiedad que mejor se adapte a ti, con un financiamiento que puedas asumir.

Paso 3: Visita las propiedades y ve con un plan

A la hora de planear la visita o agendar un encuentro en  los inmuebles que más te llamaron la atención (y también para descartar aquellos que están en tu lista), sigue estas recomendaciones: 

• No te dejes llevar solo por la primera impresión. 
• Ve a la propiedad con la compañía de otra persona que te pueda dar una opinión sincera y confiable.
• Visita la propiedad en distintas horas del día y varios momentos de la semana. Así tendrás una mejor idea de la iluminación natural del inmueble, cómo es el vecindario, cuál es el movimiento, si hay mucho ruido ambiental o de negocios de los alrededores, etc.
• Verifica que puedes acceder con facilidad a la propiedad y qué servicios tienes a disposición: transporte público, negocios y comercios, parques, áreas para correr o ejercitarte, parque infantil, escuelas, etc.
• Pide los recibos de agua, luz, gas, áreas comunes, mantenimiento.
• Revisa si hay filtraciones, humedad, si baja el agua de las pocetas, las duchas, lavamanos, etc.

Paso 4: Presenta tu oferta

¿Encontraste el inmueble que reúne tus expectativas y que puedes pagar? ¡Excelente! Es hora de hacer tu oferta para comprar una propiedad en Perú. Esto es algo que puedes hacer en tu primera visita si te convence lo que ves. 

La oferta es un compromiso que muestra la voluntad para comprar una propiedad en Perú y es algo que el vendedor puede aceptar o declinar. 

Al momento de aceptar, la propiedad debe retirarse del mercado para que no siga disponible y así seguir con los trámites para completar la compra.

Paso 5: Comprueba la situación jurídica del inmueble

¿Recuerdas que al principio te contamos que la Sunarp hacía varias recomendaciones para evitar estafas al comprar una propiedad en Perú? Pues ahora hablaremos de ello. 

Ten en cuenta que, antes de elaborar un contrato de compraventa de un bien inmueble, debes saber cuál es la situación registral de la propiedad. 

La Sunarp recomienda estos filtros que te ayudarán a investigar la legalidad de la operación:

1. Corrobora quién tiene realmente la posesión del inmueble, es decir, si la persona que está vendiendo ejerce la administración de la propiedad. Solo el dueño puede vender.
2. Para verificar lo anterior, debes pedir el estudio registral del título y la situación jurídica de la propiedad. Con el Certificado Registral Inmobiliario (CRI), que puedes pedir a la Sunarp, puedes comprobar el nombre del vendedor y que no existan cargas o gravámenes vigentes en el inmueble.
3. Para pedir la ficha registral solo necesitas ingresar al sistema en línea de la Sunarp, introducir el número de la partida, añadir la oficina y pagar con tarjeta de crédito. El trámite es rápido y el mismo día puedes obtenerlo. También puedes pedir el título archivado de la propiedad.
4. Si el vendedor de la propiedad es una empresa (persona jurídica) debes pedir una vigencia de poder a la Sunarp. De esta manera sabrás si el representante de la empresa tiene facultad legal para vender el inmueble.
5. El siguiente paso es verificar que los papeles del inmueble aparecen en los registros municipales. Estos son la Hoja Resumen (HR) y el Predio Urbano (PU), donde debe aparecer el nombre del vendedor.
6. Puedes recurrir a un abogado inmobiliario para que se encargue de esta investigación y te asesore en las etapas de oferta y en lo que sigue, que es la elaboración del contrato de compraventa.

Paso 6: Es hora del contrato de compraventa

Ya con las cuentas claras, tras la verificación de los papeles jurídicos del inmueble, se puede proceder a la elaboración del contrato de compraventa. Este contrato es conocido como “Minuta” y estas son sus características:

• Debe ser autorizada por un abogado. 
• Como lo más frecuente es que la compra del inmueble se efectúe vía crédito hipotecario, en esta minuta es común establecer el pago de la cuota inicial junto con la firma.

Paso 7: Comprueba que se haga el bloqueo registral

Al firmar la minuta y presentarla ante el Notario Público hay un paso importante y es solicitar el bloqueo registral del inmueble. Al respecto, debes saber que:

• Este bloqueo es necesario hasta que culmine la firma de la escritura pública en Perú.
• Con esta acción se evita que la propiedad se vuelva a poner en venta, mientras se completa la inscripción en la Sunarp. 
• Como el registro del contrato de compraventa puede extenderse por 7 días hábiles, el bloqueo es necesario para evitar estafas o irregularidades. 
• En Perú, el bloqueo registral se hace de manera obligatoria en línea, para lo cual hay que presentar la copia de la minuta.
• ¿Cuánto dura el bloqueo registral? ¿Tiene un costo? El bloqueo tiene una duración de 60 días hábiles y puede costar 43 soles.

Ten en cuenta que tener la asesoría de un abogado es recomendable en todo este proceso. Aunque en Perú no es obligatorio registrar una propiedad, no hacerlo puede dejarte sin protección.

Paso 8: Formalización de la Escritura Pública

La escritura pública es un paso formal para comprar una propiedad en Perú. Se realiza ante el Notario Público y permite presentar al Sunarp la inscripción de la compra en la Partida Electrónica del Inmueble.

De esta forma el propietario adquiere reconocimiento público y puede acceder al crédito en el banco.

Para hacer la escritura pública del inmueble se necesita entregar los siguientes documentos:

• Minuta de la compraventa firmada por el vendedor y el comprador.
• Copia literal del inmueble con un periodo menor a 30 días. Como te dijimos, esto lo entrega la Sunarp, y es el documento que proporciona los datos acerca de la titularidad del inmueble, si tiene cargas y/o gravámenes, o si ya fueron levantadas.
• La Hoja Resumen (HU) y el Predio Urbano (PU) perteneciente al año en el que se da la compraventa.
• DNI (fotocopias) del comprador, vendedor, cónyuges o convivientes, si corresponde.
• Prueba de pago.
• Recibos del Impuesto Predial (por todo el año) y los Arbitrios (hasta el mes de la compraventa).
• Recibo del Impuesto a la Renta (correspondiente al vendedor) y del Impuesto al Alcabala (quien compra).
• Número de ficha o tomo de la inscripción registral, con copia.
• Planos de ubicación del inmueble.
• Si la propiedad es un departamento, se presenta el reglamento interno de propiedad horizontal.

Si se trata de un inmueble en construcción (bien futuro) el vendedor debe anexar el testimonio de compraventa de la Propiedad Matriz, licencia y planos aprobados por la municipalidad (si está en construcción), entre otros documentos.

En este caso, es importante verificar que el terreno donde se construirá la obra está inscrito en los Registro Públicos de Perú. 

Paso 9: Entrega de la propiedad y pago

Luego de realizar el pago para comprar una propiedad en Perú, que se puede hacer con un desembolso hipotecario o con dinero propio, el siguiente paso es dejar por sentado que se recibió el pago. 

Este debe realizarse en el plazo acordado entre el vendedor y el comprador. De esta manera se deja constancia de la entrega efectiva y real de la casa, departamento u oficina. 

Dentro de estos pagos, corresponde al comprador cancelar:

• Los gastos notariales y de registro.
• El impuesto a la Alcabala (el 3% del precio de venta del inmueble, exceptuando las primeras 10 UIT).  
• Lo pactado por la transferencia de la propiedad.
• El pago de los servicios, mantenimiento y cualquier recibo que llegue después que se complete la transferencia inmobiliaria.

¿Cómo financiar la compra?

Las alternativas de financiamiento para comprar una propiedad en Perú se han ido flexibilizando en los últimos años. 

La Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) y la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) resaltan que cada punto menos en las tasas de interés puede reducir un 12% en la cuota. Esto aumenta las posibilidades para la compra.

Estas son las principales opciones para lograr un financiamiento:

1. Crédito hipotecario
   • En Perú las instituciones financieras pueden ofrecer préstamos para el financiamiento de entre el 80% y el 90% del costo de la propiedad inmobiliaria. Con plazos para pagar entre 15 a 25 años.  
2. Planes de ahorro
   • Las instituciones bancarias ofrecen planes para ahorrar mensualmente y lograr un crédito hipotecario. Esto es muy útil para jóvenes o personas sin historial crediticio. 
3. Cajas municipales y cooperativas
   • Para las personas que trabajan de manera independiente, entre las alternativas para comprar una propiedad en Perú están las entidades financian por montos menores. 
   • Pueden tener intereses más altos y la cuota inicial que piden es más alta, en comparación con una institución financiera.
4. Crédito del Estado  
   • El Ministerio de Vivienda tiene un fondo que se denomina Crédito Mivivienda. Permite lograr créditos para inmuebles entre 61,200 y los 436,100 soles. Para la inicial, necesitarás tener el 7,5% del valor de la propiedad. 
   • Ofrecen el Bono Verde (para viviendas ecoamigables) y el Bono del Buen Pagador (con ahorros de hasta 15% mensual). 

¿Y ahora? Solo falta tu firma electrónica 

En Perú, como en muchos otros países, las firmas electrónicas son una herramienta reconocida para firmar escrituras públicas y muchos otros documentos de manera online. La Ley 27.269, o Ley de Firmas y Certificados Digitales, facilita que los peruanos puedan beneficiarse con las ventajas de la rúbrica digital para hacer sus trámites y papeleos. 

Desde hacer un contrato de alquiler en Perú hasta firmar poderes simples, declaraciones juradas, permisos de mudanzas y mucho más. 

Para obtener tu firma digital en Perú tienes dos vías:

• Puedes comprar tu firma electrónica simple o avanzada en una entidad acreditada en Perú para este fin.
• Puedes obtener un Certificado Digital o firma electrónica cualificada en las empresas autorizadas por el INDECOPI.